Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih, Konut Kiralarında da Uygulanabilir mi?

Olayın Özeti

Kiraya veren ile kiracı arasında üç yıl süreli bir konut kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kiraya veren, sözleşme süresi içinde öngörülemeyen önemli sebeplerin ortaya çıktığını ileri sürerek Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine dayanarak kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

Mahkemenin Yaklaşımı

İlk derece mahkemesi, TBK m.331'in konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanamayacağını, kiraya verenin bu talebini ancak gereksinim nedenine dayalı fesih hükümleri (TBK m.350) çerçevesinde ileri sürebileceğini belirterek davayı reddetmiştir.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.331'in önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkının, kira ilişkisinin türüne veya süresine bakılmaksızın konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira sözleşmelerinde uygulanabileceğini; mahkemenin bu hükmü konut kiralarına kapalı sayarak işin esasını incelememesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir.

Sonuç

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı'nın kanun yararına bozma talebi üzerine Yargıtay, hükmün sonucuna etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmasına, mahkemenin talebi esastan incelemesi gerektiğine karar vermiştir.

SVK Hukuk notu: Kiraya verenler, gereksinim nedenine dayalı tahliye şartları oluşmasa da, önemli ve öngörülemeyen bir sebep bulunması halinde TBK m.331 uyarınca konut kiralarında da olağanüstü fesih hakkını kullanabilir; mahkemeler bu talebi konut kirası olduğu gerekçesiyle kategorik olarak reddedemez.