Müteahhitten Daire Alan Kişi, Sözleşme Feshedilirse Mağdur Olur mu?

Olayın Özeti

Bir arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa paylarını müteahhide devretmiş; müteahhit ise inşaatı 20 ay içinde tamamlama yükümlülüğünü yerine getirmeden bu payları üçüncü kişilere satmıştır. Arsa sahibi, sözleşmenin ihlal edildiğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptalini talep etmiştir.

Mahkemenin Yaklaşımı

Yerel mahkeme, üçüncü kişilerin kazanımının korunup korunmayacağı konusunda arsa sahibi lehine karar vermiştir.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki tapu kaydına güven ilkesi gereği, tapuya güvenerek arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek tesis edilen kişinin iyiniyetli kabul edilmesi gerektiğini; bu kazanımın ancak arsa sahibinin, üçüncü kişinin sözleşmenin ihlal edildiğini ve fesih riskini bildiğini kanıtlamasıyla geçersiz sayılabileceğini belirtmiştir.

Sonuç

Yargıtay, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gerektiğine hükmederek kararı bu yönde değerlendirmek üzere bozmuştur.

SVK Hukuk notu: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en büyük riski, müteahhidin inşaatı tamamlamadan payları üçüncü kişilere devretmesidir — bu nedenle sözleşmeye şerh koydurmak veya devri sözleşmeye bağlı kısıtlamalarla sınırlamak, ileride iyiniyet iddialarına karşı arsa sahibini korur.