Taşınmaz Alım Satımında Hukuki Süreç: Tapu Harcı, KDV İstisnası ve Yabancıların Mülk Edinimi

10 Eylül 2026

Bir taşınmazın alım satımı, tarafların anlaştığı bedel kadar, tapu devrinde uygulanacak harç, olası KDV istisnası, DASK zorunluluğu ve — alıcı yabancı uyrukluysa — mülkiyet edinim sınırları gibi bir dizi hukuki ayrıntıya da bağlıdır. Bu yazıda taşınmaz alım satımının bu dört temel hukuki boyutunu ele alıyoruz.

Tapu Harcı: Oran ve Paylaşım

492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarife uyarınca, taşınmaz devrinde toplam tapu harcı oranı %4'tür; bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır (alıcı %2, satıcı %2). Harcın matrahı, beyan edilen satış bedeli ile taşınmazın emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse odur — emlak vergisi değerinin altında bir bedel beyan edilmesi mümkün değildir ve vergi ziyaı riski doğurur. Kendi işleminizdeki tutarı hesaplama aracımızla önceden görebilirsiniz.

Taşınmaz Tesliminde KDV İstisnası

3065 sayılı KDV Kanunu'nun 13/1-i maddesi, belirli şartlarla konut veya işyeri tesliminde KDV istisnası öngörür. Bu istisna; yabancı uyruklu gerçek kişilere, yurt dışında çalışan veya yerleşik olan Türk vatandaşlarına ve mevzuatta sayılan belirli yurt dışı yerleşik kurumlara yapılan İLK teslimlerde uygulanır. İstisnadan yararlanabilmek için satış bedelinin en az yarısının fatura tarihinden önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içinde döviz olarak Türkiye'ye getirilmiş olması (banka kanalıyla veya gümrükten fiziki girişin belgelenmesiyle) şarttır.

DASK Poliçesi Zorunluluğu

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereğince, belediye sınırları içindeki meskenlerde Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi zorunludur. Tapu devri işlemi sırasında geçerli bir DASK poliçesinin ibraz edilmesi gerekir; poliçe olmadan tapu işlemi tamamlanmaz.

Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimini düzenler. 6302 sayılı Kanun'la 2012 yılında yapılan değişiklikle mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırılmış; bunun yerine Cumhurbaşkanı'nca belirlenen ülke vatandaşlarının edinim yapabileceği bir sistem benimsenmiştir. Buna karşın halen geçerli sınırlamalar şunlardır:

• Bir ilçede yabancıların edinebileceği toplam alan, o ilçenin özel mülkiyete konu toplam yüzölçümünün %10'unu geçemez.
• Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde ayrıca kısıtlamalar uygulanır; bu bölgelerdeki taşınmazlar için ilgili askeri makamların uygunluk görüşü aranır.

Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Taşınmaz alım satımında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, miras bırakanın taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği halde satış gibi göstererek (muris muvazaası) mirasçılardan mal kaçırmasıdır. Bu konudaki güncel değerlendirmelerimizi Yargıtay Kararları bölümündeki ilgili kararlarımızda inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Taşınmaz alım satımı, yalnızca tarafların anlaştığı bedeli değil; doğru harç hesabını, uygulanabilecek bir KDV istisnasını, DASK zorunluluğunu ve alıcı yabancıysa edinim sınırlarını da kapsayan çok yönlü bir işlemdir. Özellikle yüksek bedelli işlemlerde veya yabancı alıcılı satışlarda, tapu devrinden önce bir avukatla süreci gözden geçirmek, ileride doğabilecek vergi ve mülkiyet uyuşmazlıklarının önüne geçer.