Kat Mülkiyetinde Ortak Gider Paylaşımı ve Yöneticinin Sorumluluğu
25 Ağustos 2026
Berşan Celal Şavik
Kurucu Avukat
Ortak giderler, apartman veya sitenin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, asansör ve genel bakım gibi ortak yerlerine ve hizmetlerine ilişkin masraflardır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağını ayrıntılı biçimde düzenler.
Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?
Kanunun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunların Sosyal Sigortalar Kurumu'na olan prim borçlarını ve bina ile bahçenin bakım masraflarını eşit olarak; asansör ve kalorifer gibi ortak yerlerdeki tesislerin işletme giderlerini ise arsa payı oranında karşılamakla yükümlüdür.
Yönetim planında bu kurallardan farklı bir paylaşım oranı kararlaştırılmışsa, kanundaki eşit/arsa payı esası yerine yönetim planındaki oran uygulanır; bu nedenle bir taşınmaz alınırken yönetim planının incelenmesi önemlidir.
Ortak Gideri Ödemeyen Kat Malikine Karşı Ne Yapılabilir?
Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri, gecikme tazminatı da dahil olmak üzere alacağın tahsili için icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu tür borçların tahsilinde ilamlı icra takibine benzer kolaylaştırılmış bir yol öngörmüştür.
Ortak gider borcunun süresinde ödenmemesi hâlinde yönetim planında öngörülmüşse ayrıca gecikme faizi de talep edilebilir; bu oranın yönetim planında açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu
Kanunun 38. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; yani yöneticinin görevini gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde kat malikleri, vekâlet sözleşmesine ilişkin genel hükümlere dayanarak yöneticiden hesap sorabilir ve zararının tazminini talep edebilir.
Kat malikleri kurulu, haklı bir sebebin varlığı hâlinde her zaman yöneticiyi değiştirebilir; yöneticinin usulsüz harcamaları veya hesap vermekten kaçınması bu haklı sebeplerin başında gelir.